对县政协十届三次会议第103082号提案《关于加强老旧小区物业管理服务的建议》的答复

一、提案内容：

事由：关于加强老旧小区物业管理服务的建议

交办意见：由县住建局、海丰街道、棣丰街道办理。

内容：关于加强老旧小区物业管理服务的建议

一、案由

近几年，县域内老旧小区在环境卫生、道路、交通、治安等方面得到很大改观。但老旧小区受制于当时的规划、建设和管理条件限制，普遍存在设施不完备、功能不齐全、房屋质量差、安全隐患大等问题，加之物业管理不到位，小区的环境卫生、治安秩序、车辆管理、绿地美化等诸多问题，仍存在着很大的管理难度。

（一）维修养护管理缺失，存在安全隐患。老旧小区由于遗留问题，加之缺乏物业管理，导致房屋和基础设施得不到及时维修和保养，致使房屋年久失修，设施设备陈旧、老化，普遍存在安全隐患。近几年，全县开展老旧小区改造，已进行电、暖、雨污分流排水等改造，但还存在供水管网老化，漏滴跑冒现象普遍。由于缺乏管理养护，房屋本体屋面、楼道墙面等公共部位陈旧、破损严重。

（二）物业管理服务市场化不高。部分条件好的单位房改房小区，单位内部服务机构对小区进行简单管理，设立了门卫，但无法像商业物业管理提供全面完善的服务，加之单位房改房大多已易主或对外出租，本单位职工实际居住数量不多，近年来各单位开始推进住宅物业服务社会化，逐渐和单位脱钩，把宿舍管理推向市场，未来的趋势是物业服务由职工自己买单。有物业管理的老旧小区也未采取市场化运作模式，物业服务水平低，物业管理费收取难。而大多老旧住宅小区不仅缺乏物业管理服务，连门卫都没有，一方面，老旧住宅小区居民业主多为中低收入群体，购买市场化的物业管理能力不强，另一方面，物业服务企业鉴于老旧小区经营利润低、收费困难等原因，不愿承接此类项目。

二、措施建议

（一）尝试非赢利性的“准物业”自治管理模式。积极搭建服务平台，探究居民互助加外包式半专业化物业管理，分层次确定公益服务内容，增进居民之间的互助，得到居民共识，逐步过渡到标准化物业管理。摸清老旧小区居民对物管的需求，引导居民按自身的承受能力选择符合实际的物业服务项目和方式。业主可以共同决定将各专项服务委托给专业性服务企业或者个人。一些需要专业服务部分则外包给专业服务商，拟订服务协议，根据需求提供菜单式物业管理有偿服务，使工作不断延伸。比如选聘停车管理公司担任小区停车管理和治安防范职能，施划停车位，向居民核发停车证，收取停车费。选聘绿化队伍定期美化浇灌绿地，修枝剪叶；聘用保安加强小区的治安维护和防范；聘用懂技术的电工维修工能及时处理解决居民急需问题。做到低标准收费，高标准服务。

（二）专业化物业管理。整治改造成熟的老旧小区，可通过召开业主大会，成立业主委员会，选聘物业服务企业实施专业化的物业管理。成立业主大会的筹备工作由小区所在的社区居委会牵头负责，按照有关规定组织召开业主大会，选举产生业主委员会。业主委员会组建后，由业主大会通过招投标的方式，选择物业服务企业。

二、办理意见

对县政协十届三次会议第103082号提案的答复

吴新英委员：

您提出的提案《关于加强老旧小区物业管理服务的建议》已收悉。现答复如下：

一是提高业委会覆盖率，督促街道、社区加强对业主委员会组建、换届和履职的监督指导，对于未成立业委会的，严格人选把关，推动符合条件的小区按规定成立业主大会、选举业主委员会，指导业主委员会把党组织的组织领导、成立换届选举委员会、设立业主监事会等内容写入管理规约和议事规则，成立后督促引导选聘专业化物业服务企业进行管理。

二是对不能成立业主委员会，无法选聘物业服务企业的住宅小区，探索推行国有物业服务企业统一接管的物业管理模式，推动县城区住宅小区物业专业化服务管理覆盖率达到100%。国有物业服务企业统一接管后，由于接管项目较多，尽管老旧小区规模较小，但数量可观，物业服务企业年营业合计收入高，能够带动物业服务企业市场良性发展，为小区内部水电气暖等公共设施设备移交给专营单位创造前提条件，既能促进完善老旧小区改造后的长效维护机制，对全县物业行业市场经营形成模范带头作用，也能体现物业管理服务作为基础性、普惠性、兜底性民生建设，发挥真正改善民生的作用。

无棣县住房和城乡建设局

2024年9月27日

（联系人：李春瑶 联系电话：0543-6782635）